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建筑产业化概念中,整体卫浴会先行一步吗?

建筑产业化概念中,整体卫浴会先行一步吗?

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装配式内装


建筑产业化和装配式内装虽然目前遇到种种问题,走了不少弯路,但之前几年整个行业的蛰伏和探索不是白费,大趋势无法逆转,中国建筑行业产业化是必经之路,将来整个产业链发展空间还是非常大的,雄安新区建设对于整个行业也应有较大助力,但是千万不要抱有炒作心态,寄希望于短期内行业内就实现爆发式的增长。

目前装配式内装,网上讨论最多的,应该是金螳螂和亚厦股份了。具体各家的产业化内装水平,我在文章里不做具体评价,免得引起争论和非议,只说行业的发展阶段。网上行业内人士也挺多,水平高的亦是浩如烟海,目前装配式内装整个行业,即使是各家样板间,究竟是如何实现的“产业化”落地,呈现的最终效果中具体产业化的程度和水准,想必也是心里有数的。

之前文章提到,装配式内装的最大问题,还是尺寸模数,施工界面的问题。从尺寸模数上来讲,首先要统一成以净空间作为设计和加工的基础。


国内目前设计惯例,无论是土建还是装修施工图,皆以轴线尺寸为准,这固然有历史和便于现场统一定位的原因所在,但这恰巧限制了内装产业化的落地,首先轴线间距和完成面间距,会受到施工水平的较大影响,并非图纸上是300mm,实际施工完毕就是300mm,其中的误差是以cm计算的,这就造成名义上是装配式内装。


实际上仍然需要现场逐户复尺,并需要留出较大的空间来收口以免现场安装不上,现在的收口,又基本上是以打胶实现,环保先不提,费工费力,有时候还未必有现场加工的效率。内装要实现产业化的前提,并非是一定要求各个部件就固定一个尺寸,而是要以模数进行尺寸的扩展,比如橱柜,如果在设计和施工的时候,就按照净尺寸以300mm的模数进行控制,要么是2400mm净空,要么是3000mm净空,这样工厂生产时就便于通过组件进行替换实现各个尺寸,并且各种板材,可以互相通用,除了利于安装,还可大幅降低后续物业维护的成本;施工界面之前文章提到了,不再赘述,将来或许能通过EPC等方式解决此类界面问题吧,除非一个方式已经完全限制住了手脚,否则守成的力量永远是强大的。

装配式内装行业,目前最能落地的,也就是整体卫浴和整体橱柜,整体橱柜实际上目前大部分也仅是设计院在出图的时候,对所有户型的厨房部分进行尽量统一,随后还是传统的橱柜供方按照尺寸加工,现场安装,无论是上述的模数,通用性,个人认为距离产业化还有些距离,本质上仍是传统的方式,也就是说一个项目上加工的橱柜,换到另一个项目上,即使是同一个开发商同一个产品系,都很难通用。尺寸是一方面,各项目对于效果的具体要求,也比较难于以产业化方式推进。整体橱柜真正体现产业化雏形的,还是在各地的公租房、人才公寓等政府保障性住房里,风格,尺寸均易于统一,易于大批量生产,替换,通用性比较好。

整体卫浴反倒是目前比较能体现产业化思路并落地的产品了,因为毕竟现场就造个壳,留出空间,剩余都是在工厂完成的,现场就剩余了一个安装作业。


整体卫浴

终于说到整体卫浴了,我相信这篇文章大家仍然可以看到和其他研究报告完全不同的东西,不堆砌概念,不畅想预期,直面关键问题。


同样先说结论吧:整体卫浴目前应该是住宅产业化中能直接受益,明确提升装配率的部品,而且应该最早能实现主动应用;预期近年内市场规模可以达到300亿,较目前有较大的提升空间,按此规模推算,整体卫浴行业应该要出现一家200亿到300亿市值的龙头企业,目前从二级市场角度看也没得选择;但是产业化是一个逐步替代水到渠成的过程,目前仍基本处于左侧的阶段,习惯右侧的,可能还是等到行业发展明朗以后再行介入会更加合适些。

还是惯例,本文只评价行业,不点评各企业的优劣,数据只引用公开数据,免得不必要的麻烦。

一、为什么是整体卫浴

整体卫浴的概念不再赘述了,大家上网一搜,概念还是阐述得比较明确了,本节主要说明两个问题,中国整体卫浴发展的方向,以及目前产生的机会。

整体卫浴大家知道兴起在日本,将来中国整体卫浴发展的未来,参考的标的,应该就是日本,而不是欧美。中国整体卫浴将来大的市场,还是在中高层住宅(日本称集合住宅),也就是to B市场,正是因为中国住宅产品的特殊性,与欧美日均有较大差别,即主要是中、高层住宅为主,才给了整体卫浴一个大的发展平台和空间。日本的一户建、欧美占绝对主流的大house,在中国对应的别墅类产品,要么to B的量不大,要么就是直面to C市场,这个在中国未来的空间上只能说锦上添花。而中国将来的城镇化提升,个人判断还是会以大城市圈的形式发展,不会走类似西方的小镇形式,这个可以从中国的土地供应、生活习惯、各大都市圈的形成历史得出判断,本文也不详述了。这就决定了将来中国的住宅产品供应,还是会以城市内中高层住宅为主,这就给整体卫浴的发展提供了一个天然的土壤,因为规模在这了,毕竟整体卫浴的产品形态和成本组成就决定了,它更加适合大体量、规模化的住宅产品。

而目前的机会,就是人工成本的阈值。


之前我提到过,产业化要迎来发展,或者说开发商从被动产业化到主动产业化的节点,就在于传统做法的成本,要超出产业化的成本增量,包含了加工、运输、存储、产业工人成本等,传统做法的成本之前一直还是要占优势的,一般来说一个项目要做产业化,依据各地政策不同,单方综合建安是要加上200-350元的成本的,这样就造成了开发商只是为了达到政策的强制要求,被动实现产业化的最低比例,是没有主动做产业化的动力的,这是之前这么多年来,政府强推产业化而进展缓慢的核心原因。而最近的疫情,造成人工成本的巨幅上升,使这个阈值的到达时间提前了,这就给产业化带了一个转折的契机。最近一段时间,工程口的人员,抱怨最多的就是人力大幅上涨,而人力成本的上涨,是基本不可逆的。

那为什么首先是整体卫浴,而不是其他的产业化体系或者部品呢,因为其他部品,受限于其他条件较多,解决问题的关键,不仅是人工成本这一块。以PC构件为例,各位在路上应该看见过PC构件的运输,一辆拖车,后面就竖着绑了一两块三明治墙板,运输成本较高,运输半径受限,现场存储构件也需要较多空间产生额外成本,其余吊装等不再累述。从综合成本上看,整体卫浴应该是最早能达到传统做法综合成本的部品了,随着人力成本上涨,目前实际上已经基本与传统做法持平,甚至略低一些了,这就给to B市场,提供了一个主动应用的机会。

二、整体卫浴的市场空间

既然上面提到了以日本为参考,那就以此作为测算的依据。日本目前整体卫浴的渗透率是非常高的,包含一户建、集合住宅、存量更新等目前稳定在每年150万套。那中国未来的空间是多大呢?下面从两个方向进行分析。

中国目前每年的住宅新开工量,是日本的20-25倍左右,咱短期内不指望达到日本的整体卫浴渗透率,开工量就算20倍,整体卫浴量打个一折算2倍,算是保守了,这样每年能到300万套左右。

另外,假定中国住宅市场在数年内稳定后,保守估计,每年600万套新建商品住宅,另外,加上600万套政府保障房,一共是1200万套住宅,这个数据各位看官可以网上查询,应该是比较保守的,参考产业化政策30%的比例,在完全不考虑城市更新带来的增量的情况下,实际上这个增量还不是小数,争取到每年300万套的数量,应该逻辑上也没有问题。

300万套的预期,按照每套1万,就是300亿的总市场量。

三、整体卫浴现状分析

上面说到了预期,那么现在整体卫浴的年实际交付量是多少呢?20年大约是30余万套。

说实话,了解到这个数据,对于我这个从14年就开始接触整体卫浴,也是一直在关注中国建筑产业化发展的建筑人,是比较难受的。中国产业化从业人员,在行业内的披荆斩棘、筚路蓝缕,为中国产业化的发展呕心沥血,走过的弯路、受过的委屈,在这个数据上体现的淋漓尽致。但是正如之前所说,前面趟过的路,并不是白费,现在行业正在迎来曙光,天亮在即。

之前为什么会出现发展这么多年,仅仅走到山脚下的情况呢。一是上面说的成本,开发商做整体卫浴初心,主要还是为了展示产业化实力,样板间的目的大于实际应用的需求,或者仅是为了保证基本的装配率,或者是以研究的目的拿出部分项目进行实验性的配置,主动配置的动力缺失,二是品质问题,之前以SMC材料为主,塑料感重,商品房客户接受意愿不强,甚至出现了交房当天客户大批量拆除重新按传统做法装修的情况,三是整体卫浴行业一直存在的施工问题,漏水问题频繁出现,传统做法漏水,开发商还有理由,大家都是这么做的,开发商自己就扛了,客户也可以接受,用了整体卫浴漏水,那不管什么原因漏水,屎盆子就全扣在整体卫浴产品上了。

目前整体卫浴行业,是供不应求的,对的,你没看错,供不应求——开发商目前确实有整体卫浴的需求,需要好的产品,好的施工,好的解决方案,但是目前令各开发商满意的合格供应不足。这个不足,我相信以行业从业人员的智慧,在市场扩张以后,随着扩张能够很快解决。

那么我们研究整体卫浴行业,要从那几个面来进行考量呢?

一是产品组成。


目前日本的成熟市场,是以彩钢板产品为绝对主流的(90%左右),其余是瓷砖产品(7~8%),剩余是SMC产品,应该说已经基本完成了SMC产品的退出。个人预计,将来中国的整体卫浴,彩钢板应该也会成为主流,但是应该达不到日本的高比例,因为中国人传统的装修习惯,瓷砖的比例会较日本有较大提高,会占有一个不小的比例,SMC将来还是会着重在公寓和酒店类产品落地,住宅类产品还是会逐渐退出,所以目前研究各整体卫浴厂商的产品组成,彩钢板的生产线,和瓷砖类生产线的实际落地,以及每年的实际交付量,都要进行关注,注意是实际,而不是号称。

二是施工水平,除了成本因素,目前交房后最大的投诉痛点,一个是门窗漏水,一个就是卫生间漏水。


门窗漏水最近通过安装做法、加强淋水实验等基本得到解决,而卫生间漏水一直是痛点。防水本来是整体卫浴最大的优势,结果产品基本不出问题,最后都栽在了施工上。这就导致很多开发商在经历过失败的教训后,又回到了传统做法。这个问题,我相信随着开发商的主动应用,规模扩大以后,一样能够解决。这就需要考量各厂家,自身施工队伍的组建和打造,产业工人的素质,决定了施工质量的水平。

四、结语

整体卫浴投资转热,应该就是这一两年的事,多家原来退出了中国市场的日本整体卫浴厂家,也纷纷打出口号要重返中国市场,应该是都看到了中国市场的预期空间,资本嗅觉灵敏,不知道这个是不是最近整体卫浴企业被频繁调研的原因。目前A股上市公司里,主营业务带有整体卫浴的,应该基本就是海鸥住工和惠达卫浴,大家对比最多的也是这两家,其他做的比较好的卫浴厂商,比如传统龙头科逸,以及禧屋、维石等,都不是上市公司。不少整体卫浴厂家都是号称有上市公司背景的,不过皆是以财投为主,所以如果大家看好整体卫浴的空间,似乎也没得什么选择。


而目前整个行业正处于扩规模的阶段,上市的公司无论在资金支持,还是品牌宣传上,都较未上市企业有较大的优势,甚至存在弯道超车的较大可能,现金流决定扩张速度。

上市的两家公司里,海鸥住工又是个人判断具备龙头气象的。


因为文章开头提到的原则,不打算对比具体企业优劣,各位看官相信有自己的选择。


(责任编辑:奚雅青)


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