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甲方对装配式建筑成本的影响及决策管理建议

甲方对装配式建筑成本的影响及决策管理建议

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1.装配式建筑是什么


按照《装配式混凝土建筑技术标准》(GB/T 51231-2016)的定义,装配式建筑是“结构系统、外围护系统、设备与管线系统的主要部分采用预制部件集成的建筑”。


这个定义强调了四个系统的预制集成,和目前我国大部分建筑领域从业人员理解的定义(也是国外建筑界的定义)不同,这主要是为了解决我国建筑多年来的欠缺:建筑标准低,适宜性舒适度和耐久性差,交付毛坯房,管线埋设在砼中,地面不架空、排水不同层等等。强调四个系统的集成,有助于建筑标准的全面提升。


装配式建筑又几个基本特征,简单说就是“六化”,即设计标准化、生产工厂化、施工装配化、装修一体化、管理信息化、应用智能化。


目前以“提高效率,提高质量;降低成本、降低损耗”为目标,主动采用装配式建造方式进行开发建设的甲方还为数不多,大多数甲方还是由于政府的要求、市场发展及环保等因素的影响,处于被动接受、不得不采用装配式建筑的状态。


2.装配式建筑的优点


经济效益是甲方关注的重点。装配式建筑能给甲方带来的经济效益主要体现在以下几个方面:

增加产品竞争力

有利于资金周转和回笼

获得政府补贴或奖励

社会效益及环境效益


3.装配式建筑的缺点


既然装配式建筑存在如此多的优点,为何仍然还有那么多的建设单位回避呢?其原因不外乎以下几点:

成本增加

供给侧资源不足

工期长

存在质量脆弱点

市场认知度不高


接下来,本文将站在甲方的角度分析装配式建筑过程中需要关注的重点问题以及提出部分建议,望各位读者批评指正。


决策、管理问题


装配式建筑的成本增量大都是要由甲方买单的,产生成本增量的主要因素除规范和政策因素外,甲方因素影响最大。目前,甲方对自身作为装配式实施主体的角色认识和对装配式建筑的了解程度以及实践经验基本决定了装配式建筑成本增量的大小。一些甲方迫于工期和销售压力,加上对装配式建筑缺乏了解,往往采取一种被动应付、达标即可的态度,导致在前期决策和组织管理上该做的工作没有做,或尽管做了但没有做到位,事后也没有复盘,而这些工作对装配式的成本影响巨大。


通过对多个实际案例的分析,简单汇总一下甲方环节在决策、组织管理上的一些主要问题,详见下表:



1.甲方应充分发挥决策和组织的作用


现阶段,我国多数甲方对于装配式建筑持有的是被动达标的态度,这是甲方环节存在一系列问题的根源,也是导致现阶段的装配式建筑的工期不减反增、成本不降反升的重要原因之一。


装配式以其高集成的特点对甲方在组织协调等方面的作用要求特别高,但是被动达标的态度下,甲方就难以发挥这一独特作用,这个作用是其他环节替代不了的。主要包括两个方面:


1)一些适应性的决策只有甲方环节才能做到。列表如下:



2)一些组织性的工作只有甲方环节才能做,其他环节代替不了,而这些组织工作决定了是否能按装配式的规律来做,是否能省钱。



这些组织任务一般都是在项目初期完成的,往往在项目初期,很多单位还没有通过招标确定下来,只有甲方才能确定、推动、组织相关单位协调设计。现阶段很多甲方仍在做装配项目,思维惯性,组织协调不足,造成了大量不必要的重复和返工,付出了很高的学习成本。例如,最大限度地扬长避短,缩短施工周期,提高产品的成本效益,是装配式建筑的关键措施。这也是国家和省级标准中的强制性要求。然而,许多项目仍然按照传统的方式:首先做结构后做装修这样也可以满足评价标准的要求,但这种方法并不结合装配式建筑的特点。因此,传统建筑中普遍存在的问题在装配式建筑中并没有减少,反而增加了。例如,预留的预埋部分要么重复要么省略,或者装修部分与已完成的结构发生碰撞,成本不但不会降低反而会增加。没有人组织这种协调,这就会导致在后续的施工环节中没有组织好穿插施工,缩短工期。相反,结构工期的延长导致整个工期的延长,增加了财务和管理成本。


装配式建筑是结构、外部防护、设备和管道以及内部四大系统的集成。如果没有人来决策和组织这四个系统的整合和协作,仍然遵循传统的现浇建筑的管理模式,那么装配式建筑的优势就会丧失,也很难有成本优势。而只有甲方可以组织四个主要系统的系统设计和建设。


2.对装配式建筑的优势认识和利用不够


质量优势利用不够,可以免抹灰的优势没有体现。


例如采用高精度模板、高精度砌块等就可以做到免抹灰;外墙结构与装饰的一体化既可以提高产品品质还能降低外立面装饰的维护和维修成本。


可以集成多功能,解决质量顽疾、减少施工环节、提升功能的优势没有体现。


装配式建筑的高集成度主要体现在两方面:外墙结构保温、隔热、围护装饰一体化(集成外墙建造成本较高,需要后期运维成本平衡,或结合政策奖励实施);内隔墙与管线、装修一体化。


可以提前生产、避开冬雨期,可以提前穿插,缩短工期、降低成本的优势没有体现。


装配式构件的提前生产优势可以降低构件生产对施工工期的负面影响;不受气候影响就意味着可以更好地节省时间成本;内外装饰、机电管线、内隔墙等可以更早的介入穿插施工。


周转材料(模具)成本低的优势没有体现


通常预制构件的生产模具可以重复使用200次以上,这样就能极大地摊销成本。然而由于前期方案对装配式建筑的不友好会导致模具周转利用率低,成本高居不下的情况。


免支撑、免外架的成本优势没有体现


预制构件在复杂几何尺寸的构件成型上的优势没有体现。


预制构件“平躺着”生产,室内生产,可以降低施工现场高空作业难度和风险,减少了模具的面积;还可以利用低强度低成本的模具材料进行生产数量不多的复杂几何尺寸的构件(如复杂的外围护构件)。


预应力板降低成本的优势没有体现。


如预应力空心板、预应力混凝土钢管桁架叠合板(PK板)、双T板等,可以扩大结构跨度、缩小预制构件截面尺寸、节省材料、降低成本。


3.对装配式建筑前置性认识和利用不够


学习滞后

市场调研滞后

资源调查滞后

决策滞后

协同设计滞后

预制构件生产滞后


4.对装配式建筑的集成性认识和利用不够


对EPC模式和BIM技术应用极少,导致集成性特征突出的装配式建筑没有与之匹配的项目管理模式和信息化平台。

在四大系统中偏重“结构装配”,导致只有成本增量没有功能增量。

结构装配中的外墙预制构件只关心达标而没有关注借助外墙构件预制来实现功能增量。

在全装房项目中仍沿用传统装修、湿装修思路,设备与管线、内装的集成化鲜有尝试。


设计环节管理的重点


1.选择有装配式经验的设计单位,从一开始就用装配式思维做设计。


定标原则要以是否具有丰富的装配式建筑设计管理经验作为主要指标,而不是设计费的高低。没有装配式案例经验积累、没有形成一套成本控制标准和控制措施的设计单位,难免会以当下项目为练习样本进行试错性实验,不可避免的导致设计周期长、限额指标失控等情况的发生。有没有装配式设计经验一是看设计案例的数量和指标好坏,二十看设计人员是否认同跨界沟通协作的理念,是否熟悉预制构件的生产、运输、施工流程和要求。


2.选择适宜的建筑风格。


平面规整、造型简单、立面简洁、没有繁杂装饰;或者虽然造型复杂但重复率高的建筑更容易实现标准化设计的目标,从而提高生产和施工效率,提高模具周转次数、降低成本。


3.选择适宜的户型数量及单元组合方式。


宜选用大跨度、轻质内隔墙灵活布置的户型,宜选用标准化的户型和单元组合,减少解耦股户型的数量,减少预制构件种类,减低成本。


4.选择更适合于做装配式结构体系。


5.选择有利于建筑功能和品质提升的技术方案。


围护墙装饰保温一体化,可解决传统建筑的质量通病,采用吊顶方式进行管线分离以及采用同层排水、集成厨卫灯可提高建筑功能品质,延长建筑使用寿命。


6.选择有利于实现预制构件生产标准化的结构设计方案。


7.将免支撑、免抹灰、免外架等落实在设计要求中。


装配式建筑的更多减量成本都是在施工环节,因而甲方需要提前研究、总结,并制定好相应的施工措施方案。


提效方向及重点


1.提效的方向


(1)充分了解当地政策

吃透政策,充分利用有利政策,极力挖掘政策对装配式建筑的奖励;不能仅满足于土地合同的最低要求,在分析当前建筑环境和当地政策的前提下积极探索超要求下的高收益做法;积极进行新工艺新技术的探索和样板房先行试验,寻求利用政策奖励弥补成本的增加但又可以提高产品质量的方法。


(2)整活规范

建设项目遵循的规范是最低要求,盲目的追求贴边规范降低成本的做法不一定可取。这要求整个建设过程中各专业、各方向对规范的透彻理解和高效执行能力。同时,由于规范的滞后性,部分做法和措施也许已经不满足当前的建设要求,这就需要甲方大胆决策,充分发挥组织能力,对部分建筑工法等进行创新和大胆试点,提高建筑生产效率。


(3)定量、多角度分析

改变原有的传统混凝土建筑思维,重新审视装配式建筑的方法和习惯,少一些定性分析,多一些定量和多角度分析,向装配式工业化建设方向上转变。


(4)推行EPC模式

传统多标段招采充分发挥乙方竞争性来降低成本的做法在装配式建筑中显得力不从心。当分包过多时,模板周转率就会很低,造成装配式建筑模块化生产的优势无法得以体现。而采用EPC的方式可以有效的改善这一问题,提高生产效率,减少多方交叉、错误、矛盾的情况,统一标准和形式,更能有效的降低成本。


(5)变被动为主动

被动的以达到装配式建筑最低要求进行施工建设往往得到的只能是成本增加,而主动寻求装配式建筑方案,充分调动甲方的前期统筹安排能力,不仅能满足政策要求,甚至还能实现利润突破。


2.决策重点


(1)方案比选确定最优装配方案

甲方在拿到地之后,需要结合当地政策要求及奖励办法,进行多个装配式方案的比选,不仅考虑当前成本,更需要考虑到政策的容积率奖励、示范项目补贴及提前预售等政策的收益情况,从而选择最优的装配方案。


(2)当前产品的适应性评估

在装配式要求下,需要考虑当前建筑产品同后装配式产品的兼容性问题。而用不适合装配式的产品做装配式将会带来极高的成本。因此这就需要甲方进行提前分析及决策,适时的调整产品,控住成本。


(3)关注功能增量的提高

马昭装配式的最低标准做出来的产品,虽然成本增量较低,但是并无法提高建筑产品的品质和功能。而通过采用适当地成本投入来获取更好的品质及功能可能会有多重收获:客户满意度大幅度提升,在客户中留下口碑吸引更多的客户;更好的品质使得产品的生命周期内的养护、维护费用大大减少,总体成本得到降低。


(4)利用有效的协同提高效益

选择有装配式经验的设计、施工、监理、生产单位,这样可以降低更多的试错成本,充分发挥各方协同的作用。甲方在这个期间就要充分做好统筹组织,最大化的发挥各方的能力,这样才能取得事半功倍的效果。其次,有条件还可以选择适合装配式项目管理的EPC设计、支座、施工一体化模式,通过这种高集成度的组织管理进一步的降低成本,提升各单位的协同效率。


(5)选取精装修一体化进一步缩短工期

全装修是国标队装配式建筑的硬性规定,如果做好施工同装修的穿插组织工作,就能大大缩短项目周期。这就需要充分发掘装配式建筑的装修优势:免外架、免抹灰、内架简单等,这些都可以为穿插工艺提供条件并节约大量的时间及财务成本。


(6)发掘装配式建筑优势提高效益

利用装配式构件生产不依赖天气以及可以提前生产的特性,充分发挥装配式的前置性及继承性缩短工期,提高资金使用效率。同时可以借助装配式建筑的优势主动落实相应的技术措施,降低成本增量、甚至降低成本。


(责任编辑:奚雅青)


延伸阅读:

装配式建筑预制构件产业园标准化设计 装配式住宅建筑监理控制要点 基于高性能部品件的应用材料及工艺研究

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